Pour former une chaîne, plusieurs maillons se lient, constituant un tout cohérent et solide.
Ainsi, la location d’un local commercial ne peut se faire sans l’assurance de sa conformité électrique, dépendant de la réalisation des obligations spécifiques que le bailleur doit remplir et que le preneur doit entretenir.
À l’heure où la sécurité et l’efficacité énergétique deviennent des enjeux majeurs pour les professionnels, maîtriser ces exigences est devenu indispensable.
Dans ce guide, nous vous éclairons sur les responsabilités des bailleurs en matière d’électricité et vous accompagnons vers une gestion optimale de vos installations électriques commerciales.
🔦 Lumière sur les thèmes abordés dans cet article
Obligations générales du locataire commercial en termes d’électricité
Le locataire commercial doit souscrire à un contrat d’électricité adapté à son activité, en fonction de sa consommation et de ses horaires d’utilisation. Cela permet d’assurer un approvisionnement fiable tout en optimisant les coûts.
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Obligations générales du bailleur commercial en termes d’électricité
Dans le cadre d’une location de local, le bailleur commercial se doit de respecter des obligations importantes en matière d’électricité.
Tout d’abord, l’installation électrique doit être aux normes de sécurité en vigueur, qui sont à la charge du bailleur. Cette responsabilité, portant sur des travaux de rénovation ou encore de mise en conformité, ne peut être transférée au locataire et son entreprise. De plus, selon l’objectif initial du contrat de bail, le local doit être fourni en bon état de fonctionnement, c’est-à-dire avoir été maintenu en bon état d’usage — avec une obligation de sécurité. En effet, c’est le bailleur qui est responsable du raccordement au réseau électrique.
Le compteur n’est pas raccordé ? C’est à la charge du bailleur d’entreprendre les démarches auprès d’Enedis !
Les travaux de conformité électrique : la répartition des charges entre preneur et bailleur
Dans un contrat de bail commercial, la mise aux normes électriques est un enjeu pour à la fois le propriétaire-bailleur et le locataire et son entreprise. Voici un résumé des points essentiels à retenir en matière d’électricité :
Quelles sont les obligations du propriétaire concernant les installations électriques de sa location pour un commerce professionnel ?
C’est le bailleur qui porte la responsabilité de la mise aux normes électriques du local commercial.
Cette obligation découle de la loi Pinel de 2014, qui a clarifié les rôles de chacun dans le cadre de la réglementation des baux commerciaux. Le bailleur doit :
- Fournir un local avec une installation électrique conforme aux normes de sécurité actuelles.
-
Assurer que le local reste en bon état d’usage, selon l’objectif initial du bail, avec une priorité sur la sécurité.
Quelles sont les normes électriques à respecter pour louer un local commercial ? Un cadre rigoureux
La norme NF C15‑100 encadre de manière stricte la conception, la réalisation et l’entretien des installations électriques basse tension pour les bâtiments commerciaux.
Une attestation du Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel) est souvent exigée afin de certifier la conformité à cette norme essentielle.
Parmi les obligations principales, on retrouve :
- L’installation d’un éclairage électrique fonctionnel et conforme,
- La mise en place d’un éclairage de sécurité en cas d’urgence ou de panne,
- L’équipement de dispositifs de sécurité tels que des extincteurs, des détecteurs de fumée et des systèmes de protection incendie par une alarme incendie, qui doivent être régulièrement vérifiés.
Pour les établissements recevant du public (ERP), des normes encore plus strictes s’appliquent notamment concernant la sécurité pour les clients. L’installation électrique doit être adaptée à l’ouverture au public et ainsi une alimentation triphasée, un coffret d’arrêt d’urgence, et un éclairage conforme aux exigences du Code du travail.
Article 606 du Code Civil et la mise aux normes électriques du bail professionnel ou commercial à la charge du propriétaire : les travaux
La loi Pinel a renforcé les obligations du propriétaire concernant la mise aux normes électriques dans le cadre des grosses réparations. L’article 606 du Code civil établit clairement cette responsabilité, sans possibilité de transfert au preneur du bail commercial.
À noter : Les travaux de mise en conformité électrique sont considérés comme des grosses réparations dès lors qu’ils touchent à la structure ou à la sécurité fondamentale du local commercial.
Le non-respect de ces dispositions peut entraîner des sanctions pénales pour le bailleur, allant jusqu’à la fermeture administrative du local. Un diagnostic sur les risques électriques permet d’anticiper ces situations et de garantir la protection des clients comme des occupants.
Conséquences du non-respect
Dans le cas contraire, le non-respect des normes électriques peut entraîner des conséquences sérieuses :
- La fermeture du local commercial par les autorités compétentes, temporaire ou définitive.
- Des sanctions financières à l’encontre du bailleur.
- L’impossibilité pour le locataire de poursuivre son activité commerciale dans un environnement non conforme.
Le rôle du locataire
Bien que le bailleur soit principalement responsable, le locataire a aussi un rôle à jouer :
- Souscrire à un contrat d’électricité adapté à son activité.
- Faire attention à l’entretien du local commercial au quotidien et de ses installations électriques.
- Signaler toute non-conformité ou tout dysfonctionnement au bailleur pour assurer la sécurité du local.
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Faire appel à un professionnel chez Capitole Énergie, c’est avoir un accompagnement sur-mesure et des solutions concrètes pour piloter efficacement votre consommation. Parlons-en.
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FAQ : Les obligations électriques du bail commercial
Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?
Le bail commercial s’applique aux entreprises menant des activités commerciales, artisanales ou agricoles. Quant au bail professionnel, il est destiné à ceux qui exercent une profession libérale, comme les médecins ou les experts-comptables.
La vérification de l’installation électrique d’un local commercial est-elle à la charge du locataire ou du propriétaire ?
La vérification régulière des installations électriques incombe principalement au propriétaire-bailleur.
Cependant, le preneur doit signaler tout dysfonctionnement constaté dans le cadre de son obligation d’entretien courant. La jurisprudence confirme cette répartition des responsabilités, notamment depuis la loi Pinel.
Est-ce obligatoire d'avoir un schéma électrique dans le contrat de bail ?
Le schéma électrique fait partie des documents techniques que le propriétaire-bailleur peut fournir lors de la signature du contrat de bail. Ce document permet à l’entreprise locataire de :
- Comprendre l’architecture électrique du local
- Faciliter les interventions des fournisseurs d’électricité
- Assurer la sécurité des installations
Qui doit changer le disjoncteur, le propriétaire ou le locataire du local commercial ?
La charge du bailleur inclut le remplacement du disjoncteur, considéré comme une grosse réparation selon les obligations du bailleur.
Cette règle s’applique sauf stipulation expresse contraire dans le bail commercial, toujours dans le respect du cadre fixé par la loi Pinel.
Qu'est-ce que la refacturation dans le cadre d'un bail commercial ?
Dans le cadre d’un bail commercial, la refacturation désigne le principe selon lequel le bailleur reporte au locataire tout ou partie des frais liés à l’usage et à la gestion du local. Concrètement, cela signifie que certaines charges – comme la taxe foncière, les frais d’entretien des parties communes, ou encore les services de sécurité, de nettoyage ou d’assurance – peuvent être facturées en sus du loyer.
L’objectif ? Assurer une répartition équilibrée des coûts liés à l’exploitation du bien immobilier, tout en apportant de la transparence sur les dépenses engagées.
Autrice de cet article
Natalia Stanatchkov
Natalia a rejoint Capitole Énergie en octobre 2024 dans le cadre de son Mastère en Marketing Digital. Depuis, elle prête sa plume pour contribuer activement au blog de l’entreprise. Elle suit de près l’actualité du secteur, des tendances marché aux évolutions de l’entreprise, et s’attache à rendre l’information accessible, utile et synthétique pour vous, les professionnels qui nous lisent au quotidien.
